胡葆森还没找到自己的诸葛亮和隆中对,建业2

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7月27日晚,河南建业在中超联赛第20轮主场1-0爆冷击败北京国安,送给对手联赛和足协杯双线“三连败”。

业绩会直击|“只有河南”胡葆森:建业2020年销售额占全省10%来自观点地产新媒体的原创专栏

2019年,胡葆森投资河南足球25年。中国职业联赛从1994年开始至今,没有更换名字的俱乐部有,譬如上海申花,北京国安,但投资人没有变更的,除了河南建业,中国足坛别无分店。

8月,即将迎来河南建业足球俱乐部25岁的生日。7月27日,河南建业队战胜了位列积分榜第二的北京中赫国安队,全场球迷“感谢老胡”的呼喊声,也印证了企业家胡葆森在1亿河南人民心目中令人尊敬的地位。

一天后,也就是7月28日,是河南建业俱乐部成立的25周年纪念。对北京国安的这一场胜利,是25周年庆典最好的一份礼物。

也许是袁旭俊的表达不够坚定,作为老板的胡葆森最后补充,2018年50%的增长完全是有信心实现的。

建业主场和国安的比赛,25分钟,全场球迷打开闪光灯,向胡葆森致敬,这是河南球迷对老胡发自内心的尊敬。

在一次土士学习联盟的分享中,胡葆森也深情讲述了自己投资中国足球信心,和对河南建业俱乐部的热爱。

在当场比赛的第25分钟,建业看台展开巨型TIFO祝贺俱乐部25周年生日!同时,建业球迷和建业老板胡葆森都拿出手机,打开闪光灯。

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1 找准方向并坚定走下去

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观点地产网 半年之后,建业地产$建业地产$ 的业绩会又来了新人。3月12日,董事会主席胡葆森带领管理层,一行五人出席2017年度业绩会。除了去年已经露面的新任CEO袁旭俊以及新任CFO胡平,新面孔刘卫星也首度亮相。

我也尊敬胡总,不过,今天这篇文章,不仅在于称赞胡总的不容易,更在于我自己的一个疑问:

提问者:

2017年1月,胡葆森首度对外宣布邀请原工行河南省分行行长刘卫星加盟建业,任联席董事长。业绩会上,刘卫星坐在胡葆森的右侧,这个设置也足见其地位。

稳定地投资了25年,为何建业的成绩总不如人们预期呢?

翁汨(蒙牛常温事业部计划物流中心总经理)

那一刻,航体看台上闪耀的不只是手机的光,还有点亮河南球迷心中的热情之火。老总与建业球迷共同庆祝“自己”的生日,这是何等感人的情怀!

不过刘卫星全程几无发言,年过花甲的胡葆森则在台上足足站了20分钟,对着现场媒体打开了话篓子。去年,上台演讲的是袁旭俊。

我自己的总结是,一言而敝之:老胡是个好老板,但他没有找到自己的“诸葛亮”。

众所周知,足球是个非常烧钱的行业。建业坚持了25年,在最顶级的俱乐部当中应该是唯一的。请问,是什么信念让你们坚持了25年?对河南建业的足球,或者说中国足球,未来的预期是什么?

或许正如有些球迷说的那样,“建业的球队战绩和阵容不是一流的,但球迷阵营和老板一定是一流的!”

胡葆森在20分里讲到过去10年里房地产商集中度,以及建业的省域化策略,并力邀传媒赴郑州。他还作了个大胆的预测:2020年底的时候,百强企业将控制国内房地产行业市场份额的80%到85%。

一 2009年,正好是十年前,胡葆森投资河南足球15年,那一年,河南建业获得联赛季军,历史最好成绩。

胡葆森:如果方向对了,能够沿着正确的方向走下去,可能需要30年。日本还用了50年,已经踢进了前4,但是人家50年的计划也才执行了30%,有三次可以踢进前8了。女子你看已经都夺得世界杯了。中国现在方向是有了,但是现在整个的社会的机制体制不匹配,人家找方向,就找了这么多年,现在找到了方向,还不能按方向往下走,现在也处在这个阶段。所以你说什么时候能看到希望,就是什么时候能沿着正确的方向扎扎实实往前走了,就看到希望。现在至少还没有。

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虽然是一名扎根河南的开发商董事长,但胡葆森在文化艺术界的朋友并不少,先是牵手华谊兄弟,后又拉来《印象·刘三姐》的导演王潮歌,在郑州洛阳做起了游客的生意。

这年7月,半程结束,建业获得亚军,我到郑州去,做了个大专题,后来用了美学家朱光潜的的座右铭“此身、此时、此地”,作为三个整版报道的概括。

这25年一直坚持,我这样说也是准确的,被球迷、被河南的球迷的这种情感牵绊住了,总是有几百万球迷,你一放弃了,这就对他们有点不负责任,太伤他们。特别是你看我们这上一场跟河北华夏踢,我们的球迷到场的可能比华夏幸福的也不少,那天可能至少到场有一千个球迷,我们这球迷群他看的时间太久了,已经有三代球迷了!爷爷带着儿子带着孙子三代人去看去,所以所以我们现在已经不把它当成足球了,当成联系这些群体,甚至很多在省外甚至国外生活、工作的河南人的纽带。他情系家乡需要有纽带,这就变成了一个纽带之一了,因为其他的你看不到,只有在媒体上,你只要每天看他每天都有这个消息,基本上它变成了这么一个载体了。当然,我们自己既然不能放弃,也就把它当成我们考验我们自己企业的精神、意志品质、忍耐力、克服困难的这种一个试金石,是把它当成锻炼我们干部的一个阵地。

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2017年10月,胡葆森与王潮歌合作的一个文旅项目启动了,名字挺有趣——《只有河南·戏之国》。这个60万平方米的项目位于郑州,据说可以让人们“看到、听到、闻到、触到、尝到”中原文化。王导“只有”系列的剧本我们还没法欣赏到,但是“只有河南”这个名字却更像是建业地产这家企业最简要整洁的写照。

此身,是说凡此身应该做而且能够做的事,决不推诿给别人。此时,是指凡此时应该做而且能够做的事,决不推延到将来。此地,是说凡此地应该做而且能够做的事,决不等待想象中更好的境地。

2 知、止、定、静、安、虑、得

作为中国足坛的老牌俱乐部之一,河南建业成立于1994年,而且也是当前唯一一家未曾更换过赞助商的中超球队。

自从1992年胡葆森回归中原家乡创立建业之后,几乎没有离开河南这一片土壤。

采访胡葆森,用的是”此身“一词,此身应该做而且能够做的事,决不推诿给别人,用来形容胡葆森对于河南足球的投资,再适合不过了。

提问者:

在中国说要打造百年俱乐部的球队老板不少,可又有多少人是在真真实实做呢?

同样在演讲里,胡葆森称,过去十年与未来三年,建业战略基本上依旧聚焦在河南市场上,不断提高在这个市场的份额。

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代永琴-自如副总裁

尽管对于河南球迷来说,支持这支球队总是会让人心碎不已,因为每年都为这支球队能否降级而伤透了脑筋。但正像河南建业老板胡葆森说的那样,“足球不可能是一帆风顺的,也不可能一直赢下去,有输有赢,我们才能感受到跌宕起伏,有了这种跌宕起伏才能体会到对足球的爱。热爱足球就是爱她的全部,长得丑也要爱,长得漂亮也要爱,健康的时候要爱她,生病的时候也要爱她,不论高潮低谷也会一直爱她。”

他提出的目标是,希望自2018年开始,用三年时间,达到在河南市场10%的份额,具体到2018年则是7%-8%。观点地产新媒体获悉,以2017年301亿的销售额来讲,建业在河南的市场的占有率为4.3%,若计及代建的70亿销售额,其市占率能达到5.2%。

现在把当时专访的几个关键问题重新抽出来:

请问您一个企业基本面的问题,刚才您讲到说在未来三年建业集团有一个战略是说把增长从80、90%降到30%,这个我理解,可能就是您刚才讲的知、止、定、静、安、虑、得在知止这个方面的修为。因为百分之八九十是在一个特别高速的这样的一个增长的阶段,但是为什么是说要降到30%?为什么不是50%?因为这个降幅其实还是非常大的。

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再对比一年前胡葆森的说法,他称,在建业成立30周年时市场份额将达15%,同时资产规模、销售规模、市值均突破千亿大关。

问:从1994年接手到现在,已经经历了十五年,十六个赛季,面对今天河南建业历史性高位,是否百般滋味都在心头?

胡葆森:这是个规律。因为你的毛利率还不到30%,你要一直保持一个高速的增长,这肯定是不科学的。因为你企业的增长跟毛利率肯定是有关系的。你毛利率一年才不到百分30%,你要是速度超过了30%,那一定是负债越来越多。对吧?负债比例越来越高,是以牺牲了企业的安全为代价,换取了高速增长。大多数房地产企业都是这样。

不过,2017年的千亿房企已经达到了17家,2022年的千亿份量与去年将相去甚远。业绩会上,胡葆森再度表达了对中原市场容量的信心,但同时也透露了他对于规模的心态,即满足于百强之内。“十年之前建业位列百强企业里面,今天在百强企业里面,我们希望十年之后依然是中国房地产行业的百强企业。”

答:当然。首先中国足球不容易搞。中国现在处于一个转型期,而且是历史上前所未有的转型期。在这个转型期中,不仅仅是足球,体育出现了问题,是各行各业都出现了很多问题——当然,这个转型期出现了更多的是积极的因素,但是负面的东西不少。其中,尤其是一些传统的文化、价值观念和生活的内容变化尤其突出。

为什么不是50%?因为现在房地产行业的毛利率通常30%算是比较高的。具体我们大约就在20%到25%之间,所以30%我认为已经很高了。三年以后我可能会降到20%,再过三年可能会降到15%。因为一定和它的净利润率要有关系。现在不舍得一下子降了那么多,因为买了那么多地。一下子突然从90%降到30%,这是一个不能说急刹车,但是这也是一个刹车,刹车还是为了安全。

提到胡葆森,很多人的第一反应肯定是足球和中超,而不是作为主业的房地产。胡葆森自己也表示,“大家听说过建业这个企业,大部分是因为足球,肯定不是因为房地产,因为房地产我们也没有在前二十名之内。”已经64岁的胡葆森刚刚成立河南建业时还未满40岁,从挺拔的壮年到如今的两鬓苍苍,胡葆森和河南建业始终联系在一起。最能代表河南职业足球的,就是这位始终坚持投资足球的民企代表。

至于销售目标,CEO袁旭俊透露,在未来的两到三年时间内,建业会争取保持50%左右的增长速度。也许是袁旭俊的表达不够坚定,作为老板的胡葆森最后补充,2018年50%的增长完全是有信心实现的。

这种变化影响每个行业、每个区域、每个人,所以我们现在搞企业、搞足球,也只能用一种大的历史观去看待,十五年、十六个赛季、甲B、乙级、中甲、中超,各种滋味都试过了,就像《菜根谭》里说的,菜根有多苦,嚼起来就有多甜,搞足球的道理是一样的。

代永琴:还想请问在做决策方面,一个是说从毛利率、从净利率,另外有没有说企业战略转型的思考?可能在其他方面会有一些布局?

带领河南建业俱乐部25年,胡葆森动摇过,但最终他选择了坚守,“自从1994年中国足球职业改革以来,我们是唯一的没有更换过名字和赞助商的。而在去年结束之后,我跟马云和郭广昌讨论过足球,他投入英超的狼队还赚钱了,而我们一年还要亏10亿!”

观点地产新媒体了解到,2017年建业合同销售金额为304.15亿元,同比增幅为51%,一改2013年-2015年间销售增长缓慢的局面。按50%增幅,建业2018年销售客或达到456亿元。

问:搞了足球这么多年,是否现在觉得搞足球仍然是一种负担?

胡葆森:要减少企业对于这种销售型物业的依赖,增加对存量资产的价值提升的这种依赖。自如就是我们学习的榜样。因为自如实际上就是在开始做存量资产了。

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胡葆森现场大概推演了千亿目标及15%的市场占有率的依据:建业2018年全年开工的面积预计会突破1000万平方米,这部分项目将在未来三年推向市场,以均价7000元/平方米计,货值在700亿元。此外,这还不包括建业目前在建的800万平方米以及轻资产的销售。

答:这个问题得这么看,这么多年搞足球,亏损了几千万,从经济上看,的确是个负担,如果仅从经济角度看,肯定早就不搞足球了。但是我们要注意的是,足球在河南有几百万的球迷,而且上到省委书记,下到平民百姓,都是球迷,影响力这么大的一个项目,怎么就轻易放弃呢?而且企业做大以后,肯定要考虑回报社会,我们投资搞足球,就是对河南的一种特殊的回报方式。

代永琴:因为我是负责北京,其实北京我们今天已经40多万间的一个存量,我们在过去几年基本上也是每年70%以上的增长,所以其实我也是在思考说我们在未来百分之七八十的增长的挑战性是非常大的,但是我们怎么来考虑?

上赛季结束后的球迷答谢会,胡葆森谈到建业之于自己时说道:“于我而言与对你而言都是一样的,我们都是河南人,所以一块儿扛起了这件事就一块儿扛下去,能扛多久就扛多久。有人问我,足球你究竟还能扛多久,我说一直扛到建业破产、到我扛不动的时候为止。我死了以后,希望我身上覆盖的是建业俱乐部的旗帜。”

轻资产是建业自2015年开始推进的业务模式,三年来该公司已完成75个轻资产项目的签约,涉及总建筑面积约1,246万平方米。据一年前胡葆森接受观点地产新媒体采访时称,轻资产代建项目以河南县级市为主、地级市为辅,郑州主要还是重资产项目。

同时,企业要考虑他的软实力和品牌影响力。在传播品牌的美誉度和知名度的过程中,足球是有很大功劳的,有其不可替代的作用。从另一个角度看,企业宣传是不是要打广告呢?如果不搞球队,企业还要花多少钱做广告呢?而且是不是广告效果比足球更好呢?

胡葆森:其实刚才我说原点,至于是30万、40万还是50万增长,要根据自己的能力的提升。因为我觉得自如也好,链家也好,其实我16年看完链家之后,我说链家的核心竞争力是组织管控能力。你怎么样让14万人每天用一个标准在工作,别人做不到,链家做到了。所以我说我们肯定不会做跟链家去竞争这方面生意,因为你做不到。你做到1万间,没有意义。你做10万间在郑州也做不到。所以,后来别人都在做这个公寓的时候,我倒是兼并了一个公司,它大概现在不到一万间,但是我们是作为对这个模式的一个探索,现在我可能要做存量资产的经营,可能跟链家模式不太一样,我们当然自己也是刚刚思考的一个另外一个模式。

作为一名投资人,能给予球队这么深的爱确实让人觉得敬佩。河南建业这25年来,对手们从万达到恒大,与他同期的厦门夏新、四川全兴、云南红塔、八一,比他晚的陕西国力等,早就已经不知去向时,只有胡葆森和他的河南建业还在!

袁旭俊称,由于轻资产项目仅是管理输出,毛利率很高,2017年贡献了2亿元的利润。业绩公告显示,2017年建业的轻资产业务收入为3.08亿元,同比增幅接近七倍。而且,2018年,建业的轻资产总项目将超过100个。

从建业地产的发展轨迹看,跟建业足球队也是相吻合的。建业地产从2002年冲出郑州,走向河南,走出郑州以后,我们就更能感受到建业足球对扩大我们建业地产的知名度的帮助了,尤其是2006年冲超成功以后,效果更加明显。

3 越是成功的人越不急

他明白坚守的意义,也知道足球的发展需要时间,“中国很多都应该成为世界第一但为什么没有,是因为我们还没有捕捉到它的规律;有时看到了这个规律,还要按照这个规律办事,最后要走很多年才能结出正确的果;现在可以说捕捉到这个规律了,但是还没有按照正确规律坚持走下去。日本50年足球振兴计划,才走了30年今天已在世界杯崭露头角,我们才几年啊,从娃娃抓起这才3年;不能太心急,中国足球需要时间,现在找到了方向刚开始走,大概20年以后。”

虽然全年营业收入有46.2%的增幅,但2107年建业地产的毛利率微跌至23.6%。袁旭俊解释称,2017年结算的项目中,2015年的部分楼盘价格比较低,同时2017年车位、高利润商业的占比相对比较少,整体导致毛利率下滑。

问:建业提出股份制合作,有人就会猜测,是否建业觉得自己独自承担的压力太大,于是找别人一起分担?

提问者:

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对于2018年的调控形势,胡葆森预测,今年不会有太多新的政策集中出台。

答:我胡葆森不是这样的人,赚钱了,大家一起来赚可以,如果是亏钱的,我自己能扛就我自己扛。

付永晖-广联达科技股份有限公司副总裁

以下为建业地产股份有限公司2017全年业绩会现场问答实录:

问:2002年,建业地产从郑州走向河南,但到现在,似乎建业地产还没有冲出中原的意思?

刚才您说了一个修心的过程,要能够静下来,要定后才能静。我想请问胡总,比如说您在日常的修心过程中是有哪些具体的一些,比如说能够让自己定下来,因为我们都是年轻人,年轻人的浮躁其实是特有的特征,我也希望自己能够逐步走向修心的过程,知道自己一定得有自己的方法,想向您请教。

胡葆森更知道中国足球发展存在的问题,“足球就是中国社会的一个缩影,你能看到、想到、猜到的所有表面的、内部的东西,和中国社会其他领域的问题都一样,医疗没有吗、教育没有吗、司法没有吗;只是说足球作为一项竞技运动,所有的好与坏公众都可以公开评论。”但也正因为他的坚守,而得到了来自球迷们的感激。

现场提问:建业地产的销售金额从2012年到2017年的复合增长率是24.1%,接下来公司有没有加速发展的计划?2018年的销售目标大概是多少?

答:能驻足河南是个很了不起的事情了。河南是一个大省——农业大省、人口大省,文化大省,而且有他的自身独特的区域优势。再过两年,郑州就会成为高速客运铁路的枢纽站,到时候郑州北到北京,南到武汉,西到兰州,东到南京不过都是两个多小时的时间,这样的优势全国去哪里找?

胡葆森:一开始讲了三句话,敬畏。一定要知道任何事情都是有规律的,当你对这个规律都还没有认知到,这还没有得到的时候,首先要对它敬畏,你首先得知道自己没有得到,然后你就开始对这件事情产生敬畏。

2017年,在河南建业成功保级后,建业忠实球迷给胡葆森写了一封信,“我们不能忘记河南足球的奠基者—胡葆森董事长,1994年您成立了河南建业足球俱乐部,24年风风雨雨,三升三落,可不论过程如何艰辛,经历如何坎坷,您始终不忘初心,坚持发展河南足球事业,为河南足球做出的贡献无人能比,也为河南球迷带来了许多快乐,您可能彷徨过,犹豫过,也愤怒过,但时至今日,您仍然坚守在河南足球的第一线,您可能被质疑过,但河南球迷对您的感情是母庸质疑的。”

2017年公司的新增土储1467万平方米,平均土地成本大概是多少?截止2017年底公司土储总面积有3118万平方米,总体平均土地成本又是多少?

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在敬畏的这种前提下,你才会自己逐渐的去把心静下来,去找那个道,去知那个道。你看我说知道,然后再去悟,厚德载物是吧?我今天没说,但是你原来肯定也是在悟道每天,你知道这个道,然后你开始去悟,那他为什么2700年前他就说到要厚德载物,上善若水,上善怎么不若木?他为啥也不若石?他为啥上善若水,我估计咱今天在座的人能把上善若水能说清楚,也不多。他为啥没有说上善若金木水火土,它为啥只说了上善若水?你首先得了解水的品格,水的能力,为什么上善?什么是上善?啥是中善?啥是下善是吧?那是每一句话,你必须知道自己很多东西是不懂的,你心才会静下来,才会研究什么是上善,中善、下善?为什么若水?我就随便举个例子,你得知道,因为做企业跟这是有关系的。

“在看到其他球队降级的时候,我不禁想起了我们曾经的悲伤,不,这不是悲伤,是动力,是我们河南人永不放弃的精神,而您是发起者,也是坚守者,您给了我们太多的骄傲,在此,向您说一声:您辛苦了!”

目前银行给公司的授信额度是多少?2018年是否有融资计划?

我的观点是再过五到十年,河南在中国的经济文化的地位会有进一步的提升,河南人穷,则中国人穷,河南不发展,则中国不发展,因为河南有一亿多人哪!一亿人都是穷的,中国谈什么富裕?

你说的非常重要,你怎么样才能止,贵知止,首先你要你不止你心就不定。你看这人,身边的人慌慌的就心神不定。很多企业也是不定,心神不定,因为心神不定你就做不到心安理得。你就不定就不静,不静就不安,不安就不能虑,不虑就不能得。所以先认识道的重要性,这是重要的前提,就是知道敬畏,知道任何事情都是有道的,这些道自己还没得到,要想得到这个道,就必须要止。所以这是我今天就是想提醒大家,要知道止的重要性。

胡葆森还想要继续带领河南建业走下去。在他公布的建业足球未来五年的规划构想中,要用3到5年的时间将俱乐部打造成为以本土球员为主,具有中原特色的足球俱乐部;要改建航海体育场,将其打造成为一个职业化的、具有国际先进水平的现代化足球场;同时,还要学习欧洲,将建业足球俱乐部进行股份制改造,让一些对足球有特殊情结的好企业以及球迷朋友成为足球俱乐部的股东。

胡平:我先回答后面两个问题。我们在2017年新增加的土地储备成本大概是1600元/平方米左右,目前土地储备总面积为3000多万平方米,平均成本大概为1000元/平方米。2017年在土地成本不断上涨的情况下,我们也获得了有安全边界的土地资源。

建业地产是不会走出中原的,去年上市的时候,我跟一些投资人说,从郑州到河南最南的信阳,大概是300公里,如果这是半径划一个圆,这里的人口有一亿三千万,如果半径是350公里,那么就会有两亿人;如果半径范围扩大到400公里,那将是三亿人。我如果把这三亿人的生意做好,那就已经是一件很伟大的事情了。

其实你能看见马云、郭广昌、蒙牛牛总,就这些越是成功的人,你看见他就越不急,不急不容易做到。我说叫打笨仗,打笨仗就不能急,是吧?不急也是一种境界。

加油,胡葆森;加油,河南建业!

关于授信额度和融资的计划,目前我们在各个银行总共拿到的授信额度是600多亿元,在2018年还有一些融资的安排,这也是为了使企业更加稳健和快速的发展,需要有一些融资的安排,具体的计划我们会在公司的公告中陆续披露。

所以,建业地产是要固守中原的,但是建业足球是要走出中原的,因为他们是企业的宣传队、鼓动队和播种机,我还希望建业足球成为河南的一张名片。

4 守住初心,使命就具体了

袁旭俊:建业地产业绩过去10年的复合增长率在24%左右。公司发展得快,就有极大的风险,但是发展得慢,就会处于一个落后的局面。建业地产这几年一直处于房地产的百强行列,2017年我们市场排名是第52位。

现在回看十年前的这次采访,老胡说的内容,现在还适用,不过,老胡预计不到的是,2010年,他的同乡许家印投身足球,十年间让中超俱乐部的投资陡然提升。

提问者:

我们2015年经过战略转型,在2017年开始有了小小的提速,其实我们2017年的销售业绩大约300亿,相比2016年有50%的增长,也是到了一个水到渠成的增长时机。在未来的两到三年时间内,我们会保持50%左右的增长速度。当然这是我们的目标,具体的结果也要根据市场的形势、政策的情况而定,我们争取有这样的增长速度,以维持我们在市场当中的地位。

以建业的财力,能够跟上,中间虽然建业也有降级的时候,但仍然能挺住,从这一点说,老胡更加难能可贵。

马翀-微博中小企业客户销售副总裁

胡葆森:袁总说的300亿是不包括我们的轻资产的,也就是大家说的代建。代建去年也有将近70亿的营收。

2009年的那支建业,我接触过的几个队员:

建业过去守河南好多年,我们就近深耕细作这个地方。如果有两条路,一条是继续深耕河南,和现在开始往外走出来,您在战略思考的转型方面是怎么考虑?

袁旭俊:对,我们在河南省的市场份额2017年达到了4.3%,相比2016年的3.6%有了0.7个百分点的增长,如果把70亿的轻资产收益算进去的话,全年的市场占有率应在5.2%左右。在2018年我们希望能做到7%到8%之间的市场占有率。

肖智,当时号称中原神塔,他还跟我说起过小时候在太阳神三队,和卢琳做队员的趣事,后来离开建业加盟富力,成为国家队的中锋;

胡葆森:你说我20年前或者18年前就把这个事想透了,应该也没有。但是我脑子里当时算了个大账,我算了什么大账呢?河南有1亿人,20年前就有了,然后当时的城镇化率大概不到30%。我确定这个战略的时候就2000年,2000年前后,准确讲是99年开始思考,然后2000年开始确定不出河南了。我这每年有一百多万人要进城,是吧?一人20平米,我就打了大折扣,150万人乘上20平米就是3000万,每年有3000万平方米的新增需求。

现场提问:国家对房地产调控的政策还在持续,对今年的市场有什么看法?对公司的发展速度有什么影响?另外,去年有两个项目由出售改为出租,原因是什么?今年还会不会有改变的举动?还有,文化娱乐业务的表现怎么样,收益将来会怎么体现出来?

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这就是刚需是吧?然后现在已经到进入城镇的有将近3000万人,年增加一平方米,因为当时人均不到二十平米,人家改善性需求,一个改善性需求3000万平米,加上一个刚性需求3000万平方米,这两个加在是6000万。我说河南就一年有6000万平方米的新增需求,是吧?我在2000年的时候,说这6000平米,我们1998年的销售额是1.2亿,当时的房价是2000多块钱。然后我就在想,我们那时候一年大概就是五六万平方米,就算六万也好算账,你6万对6000万,是吧?1‰是吧?我说你现在才占了市场的1‰,你能不能用20年时间做到1%?是吧?或者做到1/50,是吧?你像六万平米,我能想到600万平方米,我说6000万平方米,我占到了10%,我说20年不行,就用30年是吧?这也是一个战略选择。

胡平:2017年有两个出售资产转为投资性物业,一个是三门峡的项目,另外一个是郑州的项目,做这样的调整,是为了更好地体现这两个资产的价值。因为这两个资产不管是出租率还是租金的体现上,都是要高于它目前帐面上的价值,所以为了真实地反映它的价值做了这样一个调整。

赵鹏。后来和曾诚一起加盟恒大,他是合肥国家队1比5输给泰国队惨案的最大”受害者“之一,前年在合肥,他终于打破沉默,说起当年往事,范志毅一句话让他一辈子都忘不了,他不敢对前辈太多抱怨,但那句话已经成为他的标签。

当然你说你从6万平米想到600万平米,这也是一个很具胆量、很具前瞻性的一个思考,实际上我刚才你也看了数据,用了十八年做到了。而且比600万还翻了一番。等于做到了6万平方米的200倍,所以我当时是基于对6000万平方米的10%的思考,所以觉得就不要给别人走一样的道路,因为这样,因为你的核心价值观是根植中原,造福百姓。最后还是守住了初心,因为你是要根植中原造福百。这个初心定了,然后使命就喊出来了,让河南人民都住上好房子,使命更加具体了。马云不说了一句话吗?因为相信,所以看见。因为你相信你能20年、30年你能做到600万平方米,实际上大的形势比我们想象的要好,所以这个目标是就提前实现。

胡葆森:中国市场是一个政策市场,牛市、熊市都是根据数据、规律性的研究做出的判断。而由于目前的国家治理机制,政府政策对市场的影响是很直接的,从去年提出房住不炒,到今年两会关注度很高的房产税都是如此,市场也都会提前消化这些政策的导向。

曾诚,在恒大,他成长成为国家队的一号门将,不过现在伤病逐渐增多,本赛季,刘殿座为恒大把守大门的时候更多。

5 文化自信,惧者幸存

我判断今年的市场,从政府的角度不会连续出台打压、调控这种负面的政策,限购、限贷、限价、限售去年就已经开始实施,从政策层面,今年不会有太多新的政策集中出台。

陆峰。陆峰是当年的队长,也是河南足球标志性的人物。陆峰退役后,真如当年采访时候所说,退役以后一定回到洛阳,因为那里的牛肉汤最正宗。现在,队长在洛阳教小孩踢球,平淡而踏实。

提问者:

建业已经覆盖了省、市、县、镇、村各个层级市场。我们对政策当然也关注,但并不是十分关注,无论政策是好是坏,基本上不会影响我们业绩目标的达成。一个目标的提出,也一定是留了一定的余地,这是给政策可能带来的影响留的。

好了,十年前的采访先翻篇,现在要找一下建业的问题了。

苏莉-新奥能源控股高级副总裁

另外,我们的文化旅游业务从2013、2014年就开始发力,和华谊兄弟合作了一个电影小镇。这个电影小镇在今年年底前后会开业,总共规划了6条街,今年年底开业前两条街。张艺谋等的导演组合在全国做了一些文化旅游项目,叫印象系列。后来团队里的王朝歌导演团队又单独开发了“又见”系列,包括《又见平遥》、《又见五台山》等。

二 我要提出的问题是:

在一个地方深耕细作,您觉得建业的这种优势在哪里?在河南的优势在哪里?现在建业是走出河南,于我们而言,新奥的总部在廊坊,从廊坊到走出外面,您觉得我们还需要在哪个方面的能力上,还需要有一些提升?

从前年开始他们和我们合作,在河南做了一台实景演出,是一个戏剧公园,叫《只有河南》。从2016年签约,现在已经动工了,大约在两年之后建成。

第一,中国足球,最缺乏的就是稳定。建业已经投资足球25年,就算河南的经济、市场氛围、足球传统、人才储备无法和北上广这样的地区相比,但和其他地区相比,并非处于劣势,为何建业最好的名次,仅仅是2009年的中超季军?

胡葆森:优势就是在价值观,企业文化。我说我们这个叫文化自信,五年前是建业足球20年的时候,我们内部确定了一句话,是我在准备会上说的,但后来这句话没敢说,说出去有点伤人。

现场提问:财务报表里面提到公司有17亿的银行贷款,2到5年会到期,今年开工的项目相比2017年又有了71%的提升,这方面会不会造成集团在杠杆上有一些压力?如果有所上调的话,大概有多少?胡总提到在未来两到三年建业的营收会达到千亿,这是你的目标吗?

第二,即使以建业的投入,无法支撑建业队成为豪门球队,亚冠常客,但每年稳定在中游位置,有机会再冲击更好名次,应该不难,然而这些年间,屡屡为保级苦战,甚至出现过降级的时候,这又是什么原因呢?

我说有建业足球在,谁能说比我们更热爱河南?但是这句话确实是发自我们内心,得有这种自信。其实我们这种文化自信是根植在他们内心的,就是文化自信,然后战略自信,然后品牌自信。所以我们最大的优势来自于这三个自信。那么接下来干什么?我觉得我们和新奥都面临同样问题,就是要建立两个自信,产品自信,服务自信。

刚刚提到有一个愿景,建业在慢慢转型,今年6月份有一个新的口号,会做一个新型生活方式的服务商,但公司直到去年年底收入的97%还是来自房地产的销售,有了新的定位以后,这个数字会不会有一个变化?去年集团拿出160亿来拓展土地储备,集团也第一次在三亚投了地,想了解一下关于海南省或者是河南以外的发展情况?

我的理解是,建业这个队稳定,但在关键的问题是缺失的:

因为没有后来这两个自信,前面那三个自信也逐渐也会丢失掉,就没有价值,没有意义了。对任何的企业建立自己的产品自信和服务自信,都是必由之路。所以我说你下一步的所有的工作还是要用到客户身上。但这种客户可能是B也可能是C,你们大概都是也是to B的,也有to C的是吧?所以我这几年一直在说客户的需求,就是指引我们下一步转型升级的一个工业的光,我们肯定新奥也要升级是吧?

袁旭俊:我们的销售主要是即售型物业,有97%会体现在我们的销售收入上,这是毫无疑问的。另外,我们的开工面积增长了71%,是不会引起资金的压力的。企业本身的现金流会支持到我们的开工计划。同时,开工计划不是一个时点开工的,它是全年的,从1月开始到年底,我们会有一个合理的分布,这不会影响到现金流的安全性。

25年了,老胡始终没有找到自己的”诸葛亮“,翻译成足球术语,他没有找到最适合建业的总经理,一个稳定的管理团队和一个稳定的教练团队,这在很大程度上掣肘了球队的向上发展。

服务升级,产品升级,服务模式升级,然后服务手段升级。这个升级的过程还是以客户的需求为导向,你能不能真正的把客户装到自己的内心?这是检验一个企业,就是说诚意正心。有的人是为了经营业绩而重视客户,这还是短期行为。你真正把客户的需求当成自己的一个每日修炼的一个诚意正心的一个过程。你想想你要不是为了客户存在,你这个企业存在,实际上价值就没有了。你企业这样一种物种,存在的价值就是为客户创造价值。

现场提问:50%的提升目标是未来两三年还是长期的计划?

一个球队的总经理,管理层对于球队有多重要,不言而喻。

所以诚意正心不容易做到。我可以说99%的企业都做不到。所以新奥之所以能够这么健康快速的成长,我觉得还是以客户的需求,以对客户的这种诚意,作为一个企业存在的根本。我觉得在这一点所有优秀企业都是如此。没有把客户当成自己真正的存在的价值的这样一个立足之本,这企业都做不成,都会短期导向、利润导向、市场占有率导向、毛利率导向都会进入到一个商业导向,逐利的企业永远不会成为伟大的企业。这个确实很难做到。这还是对道德认知。你说你要想赢取民心,战国时期范蠡都能认知到商道,三谋三略,是吧?你看看那时候写三谋三略的时候,都把客户价值抬得那么高,都能认知到。我们2000多年后依然还达不到那个境界。所以就为什么这个企业老是短命,还是对道德认知。心不静,认知不到道德价值。

袁旭俊:我们不能预测太久,但这两到三年会保持50%左右的增长速度。

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其实老祖先早就把这事都早都说清楚了,我们2000年也没逃出这个规律。葛洛夫说:我所有的管理思想都可以用四个字来代替“惧者生存”。我又给它修正为“惧者幸存”。胜者为王,残酷竞争,幸免于难,这句话你想想跟我们老祖先说的那个生于忧患死于安乐是不是一个道理。

胡平:我们2到5年的贷款应该是170亿,这说明我们的短期和长期贷款的比例结构是很安全、合理的;现在短期的负债是44亿左右,持有的现金存量是130多亿,所以现在还是处于比较安全的状态。

这么多年,建业的总经理,譬如戴大洪。有文人情结的戴大洪,号称戴大炮,当年质疑中国足协的文章篇篇到肉,痛快淋漓,但于事无补;曾经挂职过总经理的张宇更是河南作家协会主席,老胡是儒商,可能对于有文人气质的人有天然好感,不过中国足球是个险恶的江湖,里面的门道,有时候真不是书生意气可以应付。

可能这所有应该记住的话,加在一起都不超过一百个字,就把企业做好了。刚才那一页就23个字,这23个字你要能做到就够了。就从大道理上来讲,我们说大道至简,可能真正大道理。我说顺天时、借地力、求人和,是不是九个字?你说你怎么样顺天时怎么样借力,怎么去求人和,就是个人的修为了。

袁旭俊:2017年年底帐上的现金有134亿,同时负债率也大幅下降,保持在50%左右。

又譬如杨楠。作为老胡的外甥女,杨楠在总经理的位置上,其实是建业成绩最稳定的时候。不过杨楠在很长一段时间,担任了河南足球基金会会长,后来和了解内情的人聊过,原来是老胡和杨楠之间产生过误会,不过最终杨楠今年还是成为建业俱乐部的负责人。

我不常思考短期的问题,我经常思考三年以后建业应该是个什么样子,脑子里的这个过程中要出什么问题?怎么样从B to C转成C to B,这跟原来的机制有什么对抗?新的这种模式,要求机制要做什么样的变革创新?每天都想这些事情。因为你不这样,在中原会战这片红海中就可能死掉。因为全国前30强都到齐了,你怎么样在红海中还能够幸免于难,那就是要我说深挖河、住高墙、打笨仗。

现场提问:未来预期会不会有所上升?

25年,在总经理的问题上,始终找不到合适的人选,原因当然有很多。

我们现在考核企业,不是按他卖了多少房子,是你在你阵地以前市场占有率多少,能不能在一百个城市都做到第一,不做第一,你得有个说法,你为啥不是第一?你来了27年,你还不是第一。你看碧桂园刚来五年就是第一了,你的问题在哪?我最关注的,因为我的手机可能在地产上也不太多,从没换过号码,而且只有这一个号,我的所有的客户都知道我的号,而且我还住在我自己的小区里,没有几个开发商可以做到这几点。我一到跟客户见面,我先公布手机号,唯恐人家不知道。就是这样,第一时间接受投诉。所以因为你知道你为啥要做这一点,因为你知道你的房子是有问题的。因为房子不是你造的,是建筑商造的。

袁旭俊:会保持平稳。

第一,人才难得。一个出色的总经理,在中超都是香饽饽,不过现在中超的职业经理人越来越少,道理很简单,淮南为橘,淮北为枳,假设刘永灼离开恒大加盟建业,就一定能取得那样的成绩吗?谁也不敢打这样的保票。所以太多俱乐部,在经理人的问题上,都倾向于内部发掘。

我最后想跟大家说,我今天说的所有的东西都是围绕两个字“人性”。就对人性的思考,3000年前、2000年前、1000年前、100年前和今天的眼下都是一样的。为什么说老祖先2000年前说的话,今天因为人性没变,天性也没变,人性也没变,所以我说几千年来几万年来唯唯一没变的天性。有文字记载以来,只有一样东西没变,人性。你想赢取民心,那你觉得对人家好,怎么对人好,你把产品做好,把服务做好,你才能得到民心,商道,就是赢取民心。

胡葆森:一个企业的指导思想、经营原则不会有大的波动,像建业一直属于稳健派,或者再说得不好听一点叫保守派,我们会一直采取稳健的发展策略。

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本文整理自胡葆森在土士学习联盟七期班课程上与同学对话的内容。

现场提问:去年投地花了160亿,未来的花费会是怎样的?

第二,企业文化。我把自己的疑问曾经和河南的足球人士交流过,我话说得很直接:一年找不到,两年找不到,一年搞不好,两年搞不好,可能是有具体原因,但最近这几年建业都在同一问题上翻跟头,都在为保级苦战,那我觉得问题是出在上层,在老胡这里,老胡是河南足球的英雄,但人无完人……

胡葆森:年初并没有做160亿这么大的拿地金额预算,但是在中国拿地不是说年初计划拿多少,年底就会拿多少。首先政府供地的节奏和供地的数量无法控制;另一方面,一些城中村改造,一级开发的项目,什么时候能办下来,时间表也说不准,所以有时候还是有一些年初计划外的事项发生。土地市场有太多的不确定性。

我的朋友苦笑着说:“这些话,谁敢跟老胡说呢?”

再说说三亚的项目。简单说,无论今天的一两个项目,还是未来的若干个项目,客户依然是河南人。未来我可能还到其它地方,最终我们的客户还是河南人。过去10年,整个海南的房子消费的人群来讲,河南的客户一直排在前三位。

仅以去年为例,因为保级,建业两度换帅,先是张外龙顶替塔拉季奇,然后又是王宝山代替张外龙,每一次换帅都意味着要更换外援,最后一个赛季,建业等于养着七八个外援,别的不说,光教练解约,解约外援,建业这是要浪费多少钱!

现场提问:2018、2019年可能是轻资产的发力年,轻资产带来的收入,在未来三年预计有多少?我看到今年的毛利率有所下降,原因是什么?轻资产可能毛利率会高一点,以后我们的毛利率会不会有走高的趋势?

再看主教练,这些年建业的轨迹是,上一年日子好过了,就琢磨着换个外教,希望队伍能提升,但新赛季一开始,外教不行,赶紧再回土帅,保级第一——建业始终无法走出这个循环,原因同样如是。

第二个问题是关于省域化的问题,从这两年河南的市场成交金额来看,建业地产设定的15%的市场占有率离千亿目标还有一定的距离,您提出这个市场占有率能达到千亿,是因为看多河南市场,还是有什么其它渠道来达到这个千亿的目标?

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第三个问题是商业方面,注意到近几年咱们在商业地产这一块,在土储里面总体的占比是逐年下降的,之前有11%,今年是7%左右,这个调整的原因是什么?

一个好的管理层,加上一个得力的主教练,再加上集团稳定的投资,这是球队要出成绩的三驾马车,道理并不难明白,在中国足坛已经浸淫了25年的建业和老胡当然也会明白这个道理,而且他们的实际操作经验比我这个记者要丰富得多,今天我在这提出的疑问,只是为建业感到可惜,也为老胡的情怀和坚守略感遗憾。

袁旭俊:截至2017年,建业获取的轻资产项目有39个。轻资产是我们的品牌、管理和能力的输出,因为我们这方面没有资金上的输出,主要是通过管理输出,它的毛利率肯定是比较高的。

25年不是终点,只不过是百年俱乐部的其中一步,而且中原河南,以他们的条件,理应能取得更大的成就。

我们在2017年已经实现了预定的目标,轻资产项目拥有超过3.5亿的收入,也有超过2亿的利润。在2018年我们的轻资产总项目会超过100个,在超过100个以后会保持一定的稳定性,2019、2020年我们会根据市场的情况保持它的稳定性。

三 本赛季到目前为止,在联赛还剩十轮的情况下,建业积24分排名第10。保级不会成为问题,土帅王宝山在经历了外援第一轮就重伤的情况下取得这样的成绩,不容易。相比前三个赛季,这次建业应该能稍稍喘口气。

至于毛利率下跌的问题,在今年的报表上毛利率下跌了0.5%,主要是因为2015年的部分楼盘价格比较低;另外,也有可能是因为产品结构上的差异。在今年的结算里面,我们的车位、高利润商业的占比相对比较少。我们2017年的销售毛利是超过前几年的,在后面几年的毛利率会保持稳定甚至是略有提升,实际经营的毛利率并没有下降的趋势,反而是有所提升。

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胡葆森:至于千亿目标和市场占有率,这个战略的制定者主要还是我,之所以在2000年的时候我们就确定不出河南,是因为当时政府提出了一个“中原城市群”的概念。18年过去了,当时构思的中原城市群现在基本上都变成了现实,包括郑汴一体化、郑许一体化,中原城市群不断地发力。

但气喘完以后,建业的路会怎么走,仍然让人关注。

去年河南的商品房成交总量首次突破了7000亿。建业2018年开工的面积预计会突破1000万平方米,而我们的平均房价又接近7000元,高于全省的平均房价将近一倍以上。

另外,我们有3000多万平方米的土地储备,今年还会有新增的土地储备,2018年新开工的项目,肯定是在今年、明年和后年要陆续推向市场的;而按照平均房价测算,就是700亿的货值,加上现在在建的800万平方米左右的项目,还有轻资产的收入,相信千亿目标、15%的河南市场占有率,未来两到三年一定是可以实现。

胡平:关于商业地产的问题,因为我们更多的资源是在住宅的发展上,对商业的土地我们更多的是看机遇,如果有比较好的机遇,我们会进行获取。

现场提问:今天看到一些报道说A股的房地产信托可能在今年上市,您有没有了解到这样的传闻?公司未来会不会分拆一些商业的项目去做REITs?

胡平:在2017年我们公司也在探讨,但是因为国内的税务问题,在内地真正的REITs还没法落地,当然我们也在研究一些成功的类REITs案例,可能会从这些方面做相关的安排。@今日话题

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